ЦИРЭ: Центр исследований региональной экономики

LERC: local economics research center

e-mail: info@lerc.ru

Статьи, книги, аналитика, обзоры

Корчагин Ю.А.

Ипотечные ценные бумаги в России

 

Развитие ипотечного кредитования получило в России законодательную базу и постепенно развивается. Это один из сегментов банковской деятельности, который еще предстоит освоить коммерческим банкам. Опыт развития потребительского кредитования в 2004-05 гг. показывает, что сектор обслуживания физических лиц становится все более привлекательным для коммерческих банков. Объем кредитования  удваивался каждый год. Рост доходов населения - основа диверсификации банковских услуг и продуктов в этой сфере.

Помимо выпуска ипотечных ценных бумаг на внутреннем РЦБ, российские банки приступили к выпуску еврооблигаций с ипотечным покрытием. Внешторгбанк в июле 2006г. осуществил первый в России выпуск еврооблигаций с ипотечным покрытием в рамках проекта секьюритизации собственного портфеля ипотечных кредитов. Общий объем выпуска составил 88,3 млн. долларов США. Выпуск зарегистрирован на Ирландской фондовой бирже, срок обращения бумаг составляет 29 лет. Еврооблигации разделены на три транша, различающиеся по объемам, полученному рейтингу и доходности. Старший транш выпуска получил рейтинг - А1 по шкале Moody's и BBB+  - по шкале Fitch, что является самым высоким показателем для российских эмитентов. На этапе размещения объем заказов на еврооблигации в три раза превысил предложение.

Основная цель выпуска ипотечных ценных бумаг - привлечение долгосрочных ресурсов на рынке капитала для выдачи ипотечных кредитов населению.

В портфель вошли кредиты, прошедшие государственную регистрацию, ипотеки недвижимого имущества, находящиеся в залоге у Внешторгбанка и застрахованные в крупнейших российских страховых компаниях.

Отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам, регулируются ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах" [1].

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Ипотечное покрытие облигаций может составлять имущество, предусмотренное ФЗ, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество. Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее чем восемьдесят процентов общей номинальной стоимости облигаций.

Недвижимое имущество может составлять ипотечное покрытие облигации только, если является собственностью эмитента.

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законодательством РФ;

Ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, которая соответствует требованиям законодательства, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, или закладных. Ипотечному агенту в соответствии с  законодательством РФ предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием;

Жилищная облигация с ипотечным покрытием - облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Ипотечные покрытия могут составлять обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными. Ипотечные покрытия могут составлять также ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае, если основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не превышает семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя.

 Недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

В случае если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования.

Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие.

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями.

Кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, обязаны выполнять установленные в соответствии с законодательством требования Банка России.

Облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием.

Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже чем раз в год.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием осуществляется в соответствии с  ФЗ "О рынке ценных бумаг", ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами ФСФР.

На момент представления документов для государственной регистрации выпуска облигаций с ипотечным покрытием размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие таких облигаций, должен быть не менее чем их общая номинальная стоимость и сумма процентов по этим облигациям.

Размер ипотечного покрытия облигаций, эмитентом которых является кредитная организация, на любую дату их погашения может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20 %.

Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.

Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием, устанавливаемый правилами доверительного управления ипотечным покрытием, не должен составлять менее чем год и более чем сорок лет.

Специализированный депозитарий обязан осуществлять контроль за соблюдением управляющим ипотечным покрытием ФЗ, иных нормативных правовых актов РФ и правил доверительного управления ипотечным покрытием.

Специализированный депозитарий несет солидарную ответственность вместе с эмитентом облигаций с ипотечным покрытием или управляющим ипотечным покрытием перед владельцами облигаций и ипотечных сертификатов.

Специализированный депозитарий должен действовать исключительно в интересах владельцев ипотечных ценных бумаг, реестр ипотечного покрытия которых он ведет.

Эмитент облигаций с ипотечным покрытием публикует информацию об эмиссии облигаций в соответствии с ФЗ "О рынке ценных бумаг", иными ФЗ и нормативными правовыми актами РФ об эмиссионных ценных бумагах.

Управляющий ипотечным покрытием обязан опубликовать правила доверительного управления ипотечным покрытием до начала срока выдачи ипотечных сертификатов участия.

Опубликованию в соответствии с требованиями нормативных правовых актов ФСФР подлежат: баланс имущества, составляющего ипотечное покрытие, бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и об убытках управляющего ипотечным покрытием; отчет об исполнении обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, сведения о вознаграждении управляющего ипотечным покрытием и расходах, подлежащих возмещению за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие.

Составляющие коммерческую тайну сведения, полученные ФСФР, не подлежат разглашению. Сотрудники ФСФР в случае разглашения ими сведений, составляющих коммерческую тайну, несут ответственность в порядке, установленном законодательством  РФ. Убытки, причиненные организации таким разглашением, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

 


[1] Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах" (с изменениями от 29 декабря 2004 г.)

 

 

Яндекс цитирования Rambler's Top100